Сохранится ли кризис на рынке недвижимости в 2017 году?

В условиях сохранения кризисных явлений строительная отрасль оказалась одной из самых уязвимых. Плюс падение покупательной способности населения, снижение реальных доходов.

И как результат, проблемы в последние годы с рынком первичного, и вторичного жилья.

Как будут развиваться события дальше? Продолжится ли кризис на рынке недвижимости в 2017 году? Разберемся, как будущее видится знатокам рынка.

Ситуация на сегодняшний день

Нынешний октябрь был богат на встречи, посвященные развитию экономики, с участием первых лиц государства. Достаточно назвать совещание в правительстве по стабилизации экономики и выступление президента на съезде организации «Деловая Россия». В обоих случаях много говорили об оздоровлении инвестиционного климата, о необходимости более тесного контакта бизнеса и власти для преодоления последствий кризиса. В том числе, и в строительной сфере, которая была названа в числе наиболее пострадавших в последние годы.

Сохранится ли кризис на рынке недвижимости в 2017 году или можно ожидать позитивных перемен? Чтобы проследить тенденции, надо внимательно проанализировать сегодняшнее состояние дел. А оно тревожно. РИА Недвижимость, опираясь на расчеты НИУ-ВШЭ, предрекает вероятность банкротства для каждой шестой российской строительной компании. На начало года в предбанкротном состоянии находилось порядка 14–16% таких фирм, а по итогам третьего квартала их стало 16–18%.

Цифры реальных банкротств еще более впечатляющи. На конец июня 2016-го в России из более чем 132 тысяч зарегистрированных компаний строительного сектора обанкротились полторы тысячи. Для сравнения: за аналогичный период 2015 года их было вдвое меньше.

Одна из главных причин — проблема закредитованности этого вида бизнеса. То есть, предприниматели, закончив один проект, берут кредиты на новую стройку. А гасить их планируют их прибыли, полученной от продажи уже сданных объектов. Но уровень продаж падает, поскольку платежеспособность населения, да и бизнеса, на фоне кризиса снизилась.

Реальные доходы населения, по анализу Росстата, на август 2016-го были ниже, чем в августе 2015-го, на 8,3%. Спрос упал не только на жилье, но и на муниципальные и коммерческие объекты. Также из-за нехватки финансирования, но уже в местных и федеральном бюджетах и у частных заказчиков.

В целом, строительный рынок в первом полугодии сего года просел, по данным Росстата, на 9,5% по сравнению с прошлогодними показателями.

Ожидается ли сохранение кризиса на рынке недвижимости в 2017 году? Эксперты считают, что риск банкротств пока что значителен, причем, даже для крупных представителей отрасли. Наглядный пример — предбанкротная процедура наблюдения в ГК Су-155.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, что солидным игрокам рынка все же оставаться на плаву проще. Во-первых, банки предъявляют жесткие требования в части участия в государственной программе субсидирования ипотечной ставки. Небольшим компаниям очень сложно вписаться в эти строгие рамки требований кредитных организаций при аккредитации. Да и сами кредиты охотнее выдаются известным авторитетным фирмам. «Сегодня кредиторы часто требуют в залог не просто землю и строящиеся объекты. Им необходим более ликвидный актив, а именно — уже введенные в эксплуатацию объекты, которые в случае необходимости можно быстро продать», — прокомментировала ситуацию Литинецкая.

Какими бизнес видит пути решения проблем?

Девелоперы пытаются искать варианты выхода из кризисной ситуации. Есть примеры, когда им удается убедить банкиров о реструктуризации займа, то есть, о возможности рассрочки погашения долга. Так поступило руководство крупного застройщика AFI Development, попавшего в «сети» закредитованности. ВТБ дал возможность реструктуризации суммы в более чем 600 млн долларов.

В других случаях выбирается путь укрупнения бизнеса. В начале сентября появилась новость о приобретении совладельцем ГК ПИК Сергеем Гордеевым ГК «Мортон». Бывшие владельцы, как сообщают информированные источники, полностью вышли из девелоперского бизнеса. Компания, скорее всего, продана вместе с долгами, считает Георгий Остапкович, директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ.

Если приведенные выше примеры показывают вполне допустимые бизнес-ходы, то другие девелоперы выбирают не вполне лояльные методы. Например, используя всевозможные демпинговые процедуры. В частности, через скидки и многочисленные маркетинговые акции. В результате цены за два последних года снизились на 20–25%. От этого страдает рентабельность строительства и растут риски банкротств.

Многие аналитики отмечают, что рентабельность строительной отрасли в первом полугодии текущего года была ниже, чем в любом другом секторе экономики страны. На сегодня она выражается цифрой 3,5%.

Еще одна опасность нынешнего состояния дел — риск увеличения безработицы на фоне банкротств ряда новых предприятий кластера. На конец прошлого года, как сообщают специалисты Минстроя РФ, в строительной отрасли было занято 1,78 млн человек. В случае сохранения статуса кво или ухудшения состояния дел, более 320 тысяч человек в ближайшее время могут лишиться работы.

Что нас ожидает в 2017 году?

Кризис на рынке недвижимости в 2017 году продолжится или нас ждут лучшие времена? Все будет зависеть от вектора развития экономики в целом.

Директор департамента консалтинга и аналитики KnightFrank Ольга Широкова отмечает, что некоторые позитивные сдвиги в сегменте новостроек уже наметились, благодаря господдержке ипотеки.

Мария Литинецкая тоже говорит о хороших перспективах оживления активности в секторе жилой недвижимости. С коммерческой недвижимостью сложнее, там кризис более глубок. И снижение спроса на помещения пока остается: как в аренде, так и в продаже.

Российская гильдия риэлторов проанализировала положение на рынке разных регионов. Везде вторичный рынок показывает падение, первичный пока на плаву. Рост цен отмечен лишь в Челябинске, в Шахтах и в Петербурге. А наибольшие цифры падения стоимости жилья отмечены в Первоуральске, Тольятти, Кемерово.

Прогнозы цен на 2017 год значительно отличаются у разных экспертов, что вполне оправданно, так как нет ясности в вопросе, будет ли в экономике стабильность, появятся признаки роста либо напротив, явления кризиса усилятся. Общее настроение: кризис затяжной, и в ближайшие полтора года улучшений ждать вряд ли стоит.

Поэтому риэлторы советуют строителям делать расчеты, учитывая сразу три варианта ценового поведения:

• стоимость квадратного метра снизится на 10% при дальнейшем развитии кризиса;
• цены останутся прежними при явлениях застоя в экономике;
• стоимость квадратного метра вырастет на 3–5%, если стройматериалы и сырье подорожают, примерно на 10%, но параллельно упадут объемы строительства.

Главная проблема в том, что, даже при некотором оживлении основных отраслей экономики, строительная индустрия всегда несколько запаздывает в силу своей «малоподвижности». К тому же, для корпоративного сектора необходимы свежие инвестиции. А для возрождения и развития рынка жилья — рост доходов населения. И то, и другое пока не дает поводов для оптимизма.

Обновление 26.09.2017

Хотя ситуация в экономике все еще не простая, на лицо положительная динамика. Одно из доказательств тому - снижение ключевой ставки Центробанка до 8,5%. Средняя ставка по ипотеке в этом году снизилась до 11%. В ближайшее время эксперты ожидают еще большего снижения. А по мнению многих аналитиков, 2018 год станет лучшим периодом, чтобы взять ипотеку. Главное условие - сохранение нефтяных котировок на текущем уровне.