Прогноз цен на недвижимость в 2018 году

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году

Последние несколько лет россияне стали свидетелями очень неприятных событий в экономике страны. Падение стоимости рубля, рост инфляции, кризис на рынке недвижимости, повлекший снижение средней стоимости жилья на 10-30% - все это последствия экономического кризиса, начавшегося в 2014 году.

Значительная часть граждан испытала на себе последствия этих негативных явлений. Причем если одни люди не могут продать свою недвижимость, не желая смиряться с падением ее цены, другие не могут купить новое жилье из-за падения собственных доходов.

Несмотря на все это, согласно опросу ВЦИОМ, проведенному в 2017 году, 46% граждан России все еще считают покупку недвижимости наиболее выгодным вложением средств.

Указанная выше цифра достаточно велика. Но количество людей, не разделяющих этого оптимизма еще больше. Для многих остается загадкой, будет ли 2018 год удачным периодом для покупки недвижимости или для ее продажи.

Мы подготовили прогноз цен на недвижимость в 2018 году, основанный на ключевых рыночных факторах и мнениях авторитетных независимых экспертов.

Цена недвижимости продолжит снижаться?

Одна группа экспертов считает, что недвижимость продолжит падать в цене. В качестве обоснования этой позиции аналитики называют следующие факторы:

1. Снижение реальных доходов населения

Пожалуй, это самый главный фактор, определляющий ценообразование. При этом нет оснований, позволяющих прогнозировать значимое улучшение ситуации в ближайшем году. Ранее мы опубликовали экономический прогноз для России на 2018 год, основанный на мнениях независимых аналитиков.

Напомним, большинство экспертов рассуждают лишь о рисках усугубления экономического кризиса. Главными из них остаются вероятность снижения мировых цен на нефть и введение новых санкций Западом. Большинство экспертов при этом сходятся во мнении, что эти риски невелики, и экономическая ситуация будет относительно стабильной. При этом о вероятности начала значительного роста экономики, к сожалению, никто даже не говорит.

2. Указ президента России № 600

В 2018 год завершается контрольный срок, к которому граждане России должны быть обеспечены жильем, согласно Указу президента РФ № 600 от 07.05.2012. В соответствии с Указом в регионах страны ведется масштабное строительство объектов жилой недвижимости эконом-класса.

Насыщение рынка этим объемом жилья, построенным в рамках государственных программ, еще больше увеличит предложение при неизменном спросе. Это неминуемо скажется на снижении стоимости жилья.

3. Программа «реновации» в Москве

Особая ситуация складывается в московском регионе. Здесь прогнозируется наибольшее снижение цены на недвижимость в 2018 году. В 2017 году тут началась реализация программы переселения москвичей из домов постройки 1957 — 1968 годов.

По мнению представителей рынка, в результате действия этой программы московское жилье будет дешеветь в течение пятнадцати следующих лет. По данным столичных риэлтеров, стоимость квартир на вторичном рынке уже упала. В некоторых районах падение стоимости достигает 20%.

Московская реновация затронет рынок не только вторичного, но и первичного жилья. Введение в эксплуатацию миллионов новых квадратных метров существенно повысит объем предложения на рынке.

Среди экспертов, прогнозирующих продолжение падения цены на недвижимость в 2018 году стоит выделить экономистов РЭУ Г.В. Плеханова. Они считают, прогнозируют падение стоимости жилья на 6-7% в год в качестве тенденции ближайших нескольких лет. При этом эксперты убеждены, что новостройки будут дешеветь быстрее объектов вторичного рынка.

Вероятность повышения цены недвижимости сохраняется

Несмотря на убедительность доводов, приведенных выше, существует группа экспертов, дающих прямо противоположные прогнозы цен на недвижимость в 2018 году. При это обоснования их позиции звучат не менее резонно.

Так, тенденции к оздоровлению российской экономики, в целом, и рынка недвижимости, в частности, видит глава Сбербанка Г. Греф. Он убежден, что ситуация начнет стабилизироваться уже к концу 2017 года, и этот процесс продолжится в следующем году. Аналогичные заявления делают и в правительстве РФ.

Заинтересованность официальных лиц государства в оптимистических прогнозах очевидна, поэтому больший интерес представляют мнения независимых экспертов и непосредственных участников рынка. К ним и перейдем.

1. Увеличение количества договоров долевого участия

Многие независимые эксперты отмечают рост числа договоров долевого участия на 25% в начале 2017 года, по сравнению с концом 2016 года.

2. Рост цен на стройматериалы

Еще более убедительный аргумент в пользу роста рынка жилья — повышение стоимости строительных материалов. Так, представители строительного рынка прогнозируют рост стоимости кирпича и бетона на 14-15% уже в 2017 году. Стоимость арматуры повысится на 70%.

Помимо этого в связи с инфляцией повышаются и другие расходы строителей, что неминуемо сказывается на стоимости конечного продукта.

3. Ужесточение требований к строительным компаниями

01.07.2017 года вступили в силу изменения в ФЗ №214, ужесточающие требования к застройщикам. Согласно новым требованиям, строительная компания обязана полностью заплатить уставной капитал. Его размер теперь зависит от площади застройки и составляет от 2,5 миллионов рублей до 1,5 миллиардов рублей.

Кроме того, начала действовать система эксроу-счета, предполагающая блокировку средств дольщиков до момента завершения строительства объекта.

Эти нововведения вынудят небольшие строительные компании покинуть рынок. Оставшиеся крупные застройщики окажутся в условиях меньшей конкуренции, что позволит им поднять цены.

4. Снижение ставок по ипотеке

В материале, посвященном прогнозу рынка ипотеки в 2018 году, мы писали о вероятном снижении ставок по ипотеке. Напомним, средняя ставка по ипотеке на данный момент составляет 11%. Но в связи со снижением ключевой ставки Центробанка ожидается снижение стоимости ипотечного кредитования. Более того, регулятор планирует продолжить снижение ключевой ставки.

Многие эксперты, в том числе глава Агентства ипотечного жилищного кредитования А. Плутник, считают 2018 год идеальным периодом для покупки жилья в ипотеку. А. Плутник убежден, что уже к концу 2017 года средняя ставка по ипотеке снизится до 9-9,5% и продолжит снижение в 2018 году. В результате, по его мнению, ипотечный рынок может поставить рекорд. А. Плутник прогнозирует объем выдачи ипотеки в 2018 году в объеме 2-х триллионов рублей. Повышение интереса к ипотеке, в свою очередь, подстегнет рынок недвижимости в целом.

Примерно на этой же позиции стоит Министр строительства РФ М. Мень. Он уверен, прогнозирует рост стоимости жилья в 2018 году именно в связи с развитием ипотечного кредитования на фоне снизившихся объемов строительства. Он отмечает падение объемов жилья, вводимого в эксплуатацию, что должно сказаться на повышении средней цены за квадратный метр.

Разделяет уверенность в росте цен на недвижимость в связи с популяризацией ипотеки и глава ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Л. Казинец. По его данным, с июня 2017 года наблюдается рост средневзвешенной цены предложений на рынке недвижимости, вызванный снижением ставок по ипотеке. Эксперт убежден, что многие россияне ждали этой ситуации несколько лет, и оптимальный момент уже близок.

Итоги

Как видим, прогнозы цен недвижимости в 2018 году совершенно неоднозначные и противоречивые. При этом среди фигур, прогнозирующих повышение цен, преимущественно официальные лица, чью позицию вряд ли можно считать объективной.

Большинство же независимых экспертов убеждены в продолжении снижения цен вплоть до 2020 года.

Учитывая вышеизложенное, в самой выгодной ситуации окажутся граждане, желающие купить жилье. Оно станет доступнее как на вторичном, так и на первичном рынке. А наибольшую выгоду предвещает ипотека.

тоже интересно:



Комментарии к статье

ОтменитьДобавить комментарий